좋은 아파트 고르는 법과 아파트 매매 필승 전략

◆ 좋은 아파트 고르기 필승 전략

 

좋은 아파트 구매 필승 전략

오늘의 포스팅 주제는 부동산 투자를 전문으로 하고 있는, 모 채널의 좋은 아파트 구매 필승 전략에 대한 '좋은 아파트를 고르는 방법'에 대해서입니다.

 

아파트를 매매할 때 어떠한 기준으로 매수를 결정해야 할지 막막하신 분들이 많으실 텐데, 주변 사람들이 좋다는 것을 봐야 하는 건지, 유튜브에서 전문가가 소개하는 아파트를 사야 하는 건지 막연하신 분들이 많으실 겁니다. 또한, 내 기준으로 매수를 결정하고 싶은데, 어떤 기준을 갖고 선택해야 할지 잘 모르는 분들도 계실 겁니다.

 

오늘 포스팅 글을 정독하시면 이러한 막연함이 어느 정도 해소되실 것이라 확신합니다. 대부분 아파트는 이 큰 흐름 3가지로 흘러간다고 보시면 되고, 이 방법을 확실하게 분석할 줄 아시면 돈 되는 아파트를 고르실 수 있을 겁니다.

 

◆ 아파트 구매 필승 전략 큰 흐름 3가지

 

1. 첫 번째, 시세입니다.

 

정권별 강남.미강남 아파트 시세와 주택공급정책 변동(노무현~문재인)

​내가 매수한 아파트의 3년 뒤, 5년 뒤, 10년 뒤 가격을 생각해 보셔야 합니다. 다른 아파트보다 더 많이 오르는 단지를 찾기 위해서는 과거의 흐름을 알고 있어야 합니다. ​시세를 과연 어떻게 볼 것인지, 아래에 자세히 설명해 보도록 하겠습니다.

 

▶ 전고점 확인하기

 

아파트 시세 전고점 확인(2003~2020.12)

전고점은 가장 높은 시세를 기록했던 가격을 의미합니다. 전고점은 앞으로 미래에 얼마까지 갈 수 있는지를 나타내는 가장 중요한 지표입니다.

 

상승장이 오면 다른 단지보다 빠르게 오를 것이고, 하락할 때는 덜 빠질 수 있음을 의미합니다. 전고점은 한마디로 아파트의 숨겨진 파워라고 보시면 됩니다.

 

▶ 작년 상승 여부 확인하기

 

2020.4.~2021.4월 까지 수도권 아파트 매매가격 추이

2023년, 작년의 가격 상승 여부를 확인합니다. 작년 반등장일 때 아파트 가격이 상승했는데, 그 기간 동안 시세가 유지되거나 빠진 곳들이 있습니다.

 

2023년 2월 서울시, 전국 아파트 매매가격지수 전년 대비 17.2% 하락

2023년 2월, 전국 시도별 아파트 가격지수 전년 동월대비 변동률

그 이유는 다양하겠지만 올라갈 힘이 충분하지 않거나 사람들의 관심을 받지 못하는 곳들일 가능성이 큽니다. 가격이 하락한 단지를 제외하는 것이 안전한 투자 방법 중 하나입니다.

 

▶ 갭(GAP) 확인하기

 

2017.5.~2022.3.까지 서울.6개 광역시 중혈아파트 평균매매가격

갭(GAP)은 매매가와 전세가의 차이입니다. 투자를 하는 분들은 매매가와 전세가의 차이를 이용해서 부동산을 매입합니다.

매매가가 낮은데 갭은 똑같을 수도 있고, 그 반대의 경우도 있습니다.

 

서울 아파트 전세.매매가격 상승율 추이(2021.1.~2022.1.)

투자를 할 때에는 같은 갭으로 매매가가 높은 단지를 선호합니다. 매매가와 전세가의 차이를 놓치시면 안 됩니다.

 

2. 두 번째, 입지입니다.

​

좋은 아파트 고르기에는 입지조건도 중요한 요소임

입지가 중요한 것은 모두가 아는 사실인데, 좋은 입지를 판단하는 게 쉽지 않습니다. 입지는 물리적인 위치에 일자리와의 접근성을 더한다고 생각하시면 편합니다.

 

서울의 주요 일자리는 강남, 여의도, 종로가 있습니다. 그중에서 강남은 우리나라에서 가장 생산성이 높은 지역입니다. 따라서, 강남과의 접근성을 중요하게 봐야 합니다. 강남을 곧바로 갈 수 있는 GTX, 2호선, 3호선, 7호선이 선호되는 이유이기도 합니다.

 

일자리 접근성을 고려한 아파트 입지 선택도 중요 요소 중 하나임

그런데 이 일자리와의 접근성만 생각하면 사실 GTX로 20분, 30분 만에 환승 없이 강남으로 갈 수 있는 수지나 광교, 혹은 GTX로 이동하면 직통으로 연결되는 파주 운정이나 일산, 의정부가 좋지 않은가 하는 의문이 드는 분들이 계실 겁니다.

 

그렇지만, 단순하게 이동 시간만 생각하시면 안 되며, 지하철 환승도 많고 시간도 오래 걸리는 서울 강동구와 서대문구가 입지적으로 더 좋은 투자처입니다. 즉, 강남과의 물리적인 위치까지 같이 보셔야 하는 겁니다.

 

 

3. 세 번째로, 거래량입니다.

 

2021년 아파트값, 거래량 역대 최저. 2022년 부터 완만한 증가세이나 2024년 회복은 글쎄

구매를 원하는 아파트의 거래가 얼마나 활발한지 꼭 확인하셔야 합니다. 내가 아파트를 매도할 때, 부동산을 현금화할 수 있는 중요한 지표입니다.

 

그래서 많은 사람들이 세대수가 많은 단지를 선호하는 것입니다. 초보자분들이라면 서울에서는 500세대 이상으로 보시는 것이 좋겠습니다.

 

세대수가 많은 대단지 아파트 전경

많은 분들이 아파트를 매수할 때, 초품아 아파트나 역세권 등의 지표를 우선으로 고려하지만, 이보다 더 큰 거시적인 관점에서 "시세, 입지, 거래량"이 훨씬 중요하다고 볼 수 있습니다.

 

단순히 지하철 호재나 산업단지 입주와 같은 요인들에 흔들리지 마시고, 부동산에서 가장 중요한 이 3 가지 핵심 지표를 우선으로 따져 보시기 바랍니다.

 

◆ 아파트 선택 시, 고려할 중요 요소

 

1. 역세권과 교통 편리성

 

주변에 지하철역이나 버스 정류장이 가까운 아파트를 선택

주변에 지하철역이나 버스 정류장이 가까운 아파트를 선택하실 것을 권합니다. 교통이 편리하면 일상생활이 훨씬 편안해집니다.

 

2. 대단지 아파트

 

1,000세대 이상의 대단지 아파트

1,000세대 이상의 대단지 아파트는, 유지보수 비용이 적게 들뿐만 아니라 수요와 공급 측면에서도 유리합니다.

 

3. 용적률 확인

 

아파트 용적율 확인

아파트가 얼마나 많은 층을 지을 수 있는지 확인하시면 좋습니다. 일반적으로 200~270% 정도의 용적률을 가진 아파트들이 많습니다.

 

4. 대지 지분 크기

 

아파트를 구매할 때 대지 지분 크기도 고려

아파트를 구매할 때 대지 지분 크기도 고려해야 합니다. 대지 지분이 클수록 재건축 시 메리트가 있습니다.

 

5. 초등학교 유무

 

아파트 주변에 초등학교가 있는지 확인이 필요

아파트 주변에 초등학교가 있는지 확인이 필요합니다. 초등학교가 가까운 아파트는 가치가 높을 수 있습니다.

 

6. 부동산 카페 활용

 

부동산 스터디 카페에서 모임을 갖고 있는 사람들

네이버 카페에서 해당 지역의 부동산 정보를 찾아보시면, 부동산 스터디 카페나 지역 맘 카페에서 유용한 정보를 얻을 수 있습니다.

 

7. 입지와 기타 사항 확인

 

아파트를 직접 방문하여 입지와 주변 환경을 확인

아파트를 직접 방문하여 입지와 주변 환경을 확인하고, 또한 수리할 사항이 있는지도 필히 확인해 보시길 바랍니다. 위의 이러한 요소들을 고려하여 좋은 아파트를 선택하시면, 후회하지 않는 아파트 구매 필승 전략이 될 것으로 확신합니다.

 

좋은 아파트를 선택하시면, 후회하지 않는 아파트 구매 필승 전략이 될 것으로 확신합니다

자료 제공 : 뉴닉